فصل اول
کلیات اجاره به شرط تملیک

مبحث اول- تاریخچه ی اجاره به شرط تملیک در کشورهای غربی
شکل ساده ی اجاره به شرط تملیک سابقه ای طولانی دارد. برخی آغاز آن را در سه هزار سال پیش، زمانی که فنیقی‌ها کشتی‌های خود را به شکل خاصی به ملوانان و دریانوردان اجاره می‌دادند و شکل رسمی و تکامل‌ یافته آن را به اوایل دهه ???? میلادی مربوط دانسته اند.(عباس موسویان،الف،1386) به گفته ی برخی شکل رسمی و تکامل‌یافته آن در 1846 در انگلیس انجام شد. و اولین کسی که به صورت نسبتاً تکامل یافته ی آن اقدام نمود،تاجری انگلیسی بود که آلات موسیقی را اجاره میداد و به تبع آن تملیک عین می شد و قصد او از این کار تضمین حق خود بود. بعداً نظیر آن عقد ،بین تولید کنندگان نیز رواج یافت. اولین تولیدکننده ای که معاملات خود را با این عقد تطبیق داد کارخانه ی چرخ خیاطی سینجر بود.در 1953 به امریکا منتقل شد. در1962به فرانسه و در1397به ممالک عربی و اسلامی انتقال یافت.( خالد بن علی المشیقح،1386،ص2)بیان تفصیلی تاریخ این عقد، مستلزم بررسی علمی تاریخ حقوق در این موضوع و خارج از حوصله ی بحث این نوشته است.
در حقوق انگلیس اجاره به شرط تملیک به این جهت به وجود آمد که در بیع نسیئه و اعتباری، به دنبال ایجاد تضمین برای فروشنده، بودند.خریدار به دنبال خرید نسیئه و اعتباری و فروشنده نیز در پی تضمین حق خود بود. در روشهای سنتی دو مشکل وجود داشت1- در بیع نسیئه همراه با تحویل کالا، شرط حفظ مالکیت تا پرداخت کامل ثمن،تضمیناتی برای فروشنده ایجاد می کرد و او را در مقابل اعسار احتمالی خریدار، مورد حمایت قرار می داد.اما اگر خریدار مال را به دیگری منتقل می نمود، این حمایت منتفی می شد و شرط حفظ مالکیت بی اثر می گردید.علت این امر، بند(1) ماده ی25 قانون فروش کالا بود که اجازه می داد تا(علی رغم شرط حفظ مالکیت) خریدار بتواند ملک طلق را به ثالث با حسن نیت منتقل کند.در رویه قضایی با صدور رأیی در پرونده لیو باتلر1 این مطلب تثبیت شد و تضمین فروشنده در حالت انتقال به غیر منتفی گردید.2-در حالتی که فروشنده همراه با بیع کالا، آنرا به خریدار تحویل می داد و آنرا به رهن خود می گرفت وحتی اختیار داشت تا در صورت قصور خریدار در پرداخت ثمن، اقدام به تصرف کالا نماید، یک حق عینی قابل استناد در مقابل ثالث برای او (فروشنده) فراهم می شد.ماده ی 25 قانون فروش کالا نیز مستند قانونی این حالت بوده است. اما این نوع قرارداد نیز مطلوب به شمار نمی آمد.به این دلیل که ممکن بود اشخاص ثالث اغوا شوند و صرفاً به این تصور که (خریدار راهن) مالک طلق کالای مورد نظر است با او معامله کنند یا به او اعتباری بدهند.در این حالت، اگر خریدار معسر شود،طلبکاران او (ثالث با حسن نیت) با حق تقدم مرتهن بر عین کالا مواجه می شوند. به طور کلی در حقوق انگلیس، این حالت غیر عادلانه تلقی شده است.عادلانه شدن این حالت در صورتی میسر است که خریدار به طریقی معامله ی خود را با فروشنده منتشر کرده باشد و ثالث با علم و اطلاع به زیان خود اقدام کند.علاوه بر این، در حقوق انگلیس قانون فروش کالا مصوب سالهای 1878 و1882 مقرر داشته است، این نوع قرارداد(فروش توأم با ترهین مبیع) باید به صورت مکتوب منعقد شود که موسوم به سند فروش2 است و برابر این مقررات باید ثبت گردد3.
مقررات قانون اخیر نیز مشکل ساز است چون مستلزم انتشاراند و ممکن است برای قرض گیرندگان(خریداران نسیئه) مطلوب نباشد. در نتیجه تضمینی که در این حالت(فروش توأم با ترهین مبیع) ایجاد می شود (با عدم رعایت این مقررات) باطل خواهد بود.4
نتیجه ی این مشکلات منجر به جستجوی شکلی از بیع شد تا فروشنده را قادر سازد که تضمینی نسبت به خودکالا را بدون اینکه مرتکب نقض قانون فروش کالا گردد، به دست آورد و علاوه بر این حمایت در قبال خریداران ظاهری از خریدار اول را به او بدهد.قرارداد اجاره به شرط تملیک حاصل این تلاش بود و با تصمیم مجلس لردان در دو پرونده، در سال 1895 مورد تأیید قرار گرفت.در دعوای هلپی و متیو5 چنین رأی داده شد که شخص متصرف کالا با قرارداد اجاره به شرط تملیک آنرا نخریده یا توافق به خرید آن ننموده است و این به بدان معنی است که خریدار یا مستأجر که در حال حاضر بهتر است با این نام نامیده شود، نمی تواند کالا را به شخص ثالثی واگذار نماید. در نتیجه تضمین مورد نظر فروشنده(مالک) به طور کامل مورد حمایت قرار گرفت.همچنین در دعوای مک انتایر و کراسلی بروس6 چنین رأی داده شد که قرارداد اجاره به شرط تملیک، مشمول قانون اسناد فروش7 نیست. با پذیرفتن مبانی حقوقی آرای مجلس لردان، طریق توسعه استفاده از قرارداد اجاره به شرط تملیک هموار شد و برای 40 سال آتی استفاده از این قرارداد در همه ی زمینه های خرید کالا از سوی مصرف کنندگان گسترش یافت8.
با گذشت زمان کم کم قرارداد اجاره به شرط تملیک به عنوان شکلی از بیع توأم با تضمین، مورد استفاده قرار گرفت. به جای قرض گرفتن و ترهین کالا به عنوان تضمین آن، مصرف کننده، یک قرارداد اجاره به شرط تملیک منعقد می کرد. این حالت، با وجود این که از نظر تأمین کننده ی مالی، تضمین دلخواهی را به وی می داد، در عوض مشکلات زیادی هم به زیان مستأجرین ایجاد می کرد به همین جهت مخالفتها با آن آغاز شد که در مبحث اشکالات، نتیجه ی این مخالفتها و تحولات ناشی از آن در حقوق انگلیس بررسی شده است.
اجاره به شرط تملیک از اوایل دهه 1950 تا اواسط دهه 1960 از رشد و گسترش قابل ملاحظه اى برخوردار نبوده، اما از این تاریخ به بعد، دنیا شاهد رشد فزاینده و چشم گیر آن بوده است. رشد اجاره به شرط تملیک در جهان به میزانى است که بخش عمده اى ازدارایى هاى سازمان ها و موسسات اقتصادى اعم از انتفاعى و غیر انتفاعى، با بهره گیرى از روش هاى اجاره به شرط تملیک تامین مى گردد. گسترش اجاره به شرط تملیک، تمامى زمینه ها، از خرید لوازم و وسایل کوچک منزل تا تأمین مالى هواپیماهاى غول پیکر و کشتى هاى اقیانوس پیما و نیز سرمایه گذارى در تاسیسات شرکت ها و کارخانجات تولیدى و ماهواره هاى پیشرفته را دربر گرفته است. این امر به خوبى گویاى اهمیت این صنعت در گستره مبادلات مالى و اقتصادى جهان امروز است9.

مبحث دوم-تاریخچه ی اجاره به شرط تملیک در ایران:
اولین هسته تشکیلاتى اجاره به شرط تملک یا لیزینگ در ایران با تأسیس دو شرکت “”لیزینگ ایران” در سال 1354 و شرکت لیزینگ صنعت ومعدن (با نام “آریا لیزینگ” که متعاقباً در سال 1361 به شرکت “پى خرید” و سپس در سال 1381 به “لیزینگ صنعت و معدن” تغییر نام یافت ) در سال1356 شکل گرفت که به ترتیب تحت مدیریت بانک هاى تجارت و صنعت و معدن فعالیت مى نمایند. فعالیت هر دو شرکت به تبع مشارکت شرکتی فرانسوی با اتکا بر دانش و مدیریت و تجربه فرانسویان در ایران آغاز گردید، اما به دلیل عدم توسعه فرهنگ و زمینه ی اجاره به شرط تملیک درکشور و نیز تحولات ایجاد شده در ساختار اقتصادى ناشى از پیروزى انقلاب، این صنعت تا اوایل سال 1380 از رشد وتوسعه بسیار کندى برخوردار بوده است. در طول 28 سال سابقه ی فعالیت اجاره به شرط تملیک و از بدو تاسیس اولین هسته آن، تنها یک شرکت، توسط بخش خصوصى در سال 1370 که فعالیت عملى خود را در سال 1373 آغاز نموده، تاسیس گردیده است. از اوایل سال1380 تاکنون شرکت هاى متعدد اجاره به شرط تملیک تاسیس شده و با فراهم‌شدن اوضاع اقتصادی و آشنایی مردم با این صنعت، رشد کمّی و کیفی قابل توجهی داشته است.(ماهنامه ی اطاق بازرگانی صنایع و معادن،1386،ص2)
از عوامل موثر در توسعه فعالیت شرکت‌های اجاره به شرط تملیک، استفاده از قراردادها و راهکارهایی است که از یک طرف با مبانی حقوق ایران و فقه اسلامی تطابق داشته و از طرف دیگر با نیاز مشتریان و اوضاع اقتصادی آن‌ها متناسب باشد.

مبحث سوم- تعاریف مختلف اجاره به شرط تملیک
1- در حقوق آمریکا قرارداد اجاره- بیع10:عبارت است از توافق به شکل اجاره به قصد خرید که مطابق آن خریدار با تأدیه ی اولین قسط متصرف کالا می شود و پس از پرداخت آخرین قسط مالک آن می گردد. اجاره ی اموالی که مالکیت کالا در پایان اجاره به مستأجر منتقل می گردد به منزله ی بیع اقساطی محسوب می شود.در اجاره ی (کالاهای)سرمایه ای،مستأجر متعهد به پرداخت مالیات و دیگر هزینه های مربوط به کالا می شود11.
در این تعریف به حق تصرف اشاره شده است و به مالکیت منفعت نپرداخته اند. از طرفی این که مالکیت به چه صورت بدست می آید نیز مسکوت است.به عبارت دیگر حالات مختلفی که ممکن است برای انتقال مالکیت مورد توافق قرار گیرد به طور مطلق رها شده است. لازم به ذکر است که طرفین ممکن است اجاره را همراه با تعهد یک جانبه ی به بیع و منوط به پرداخت اقساط یا به صورت تعهد به فعل حقوقی از جانب فروشنده، منوط به پرداخت اقساط از سوی خریدار و یا به صورت شرط نتیجه ی معلق بر پرداخت اقساط یا به صورت اجاره ی توأم و همراه با تملیک، مقید و معلق بر پرداخت اقساط منعقد نمایند.
در این تعریف اولین پرداخت حق تصرف را ایجاد می کند، پس ممکن است در قرارداد شرط شود حق تصرف کالا منوط به پرداخت اولین قسط یا مثلاً تعدادی از اقساط است.
2-قرارداد اجاره – خرید12 در حقوق انگلیس قراردادی است که با (انعقاد)آن کالا به شخصی تحویل داده می شود که او اقدام به پرداختهایی در زمانهای معینی به روش اجاره می نماید،با (ایجاد)اختیاری برای خریدار کالا، بعد از این که اقساط اجاره(بطور کامل) پرداخته شود.کالا ممکن است در هر زمانی قبل از اعمال این خیار به مالک مسترد شود. علی رغم پرداخت مبلغ اقساط قراردادی تا زمانی که این اختیار اعمال نشود، توافقی نسبت به بیع کالا وجود ندارد.از این رو قرارداد اجاره به شرط تملیک سه ویژگی دارد:1-موجد تضمینی است که وفق آن اجاره کننده، کالایی را بدست می آورد که در مالکیت مالک می ماند.2-موجد اختیاری به نفع اجاره کننده است که او را محق می کند بعد از پرداخت اقساط معینی و معمولاً در قبال یک عوض اسمی برای خرید کالا(آنرا اعمال کند). و3- اگر اجاره کننده ،اختیار را اعمال کند،در این صورت یک قرارداد بیع او را مالک کالایی که قبلاً در تصرف داشته است، خواهد نمود13.
در این تعریف با عقد اجاره به شرط تملیک و پس از پرداخت تمام اقساط، خریدار اختیاری بدست می آورد که حق اعمال یا صرف نظر کردن از آن را دارد و با اعمال آن حق، مالک می شود. به بیان دیگر ظاهراً در این تعریف عمل حقوقی تملیک از سوی مالک، به شرط پرداخت اقساط، محقق و الزام آورتلقی شده است و انتقال مالکیت بعد از پرداخت اقساط با اعمال حق تملک از سوی خریدار است وبا مفهوم اجاره ی همراه با وعده ی یکجانبه به بیع،منوط به پرداخت اقساط، انطباق دارد.با وجود این، لازم به ذکر است در حقوق انگلیس،نهایتاً با تحولات تقنینی دهه های اخیر، امروزه احکام بیع اقساطی بر اجاره به شرط تملیک نیز حاکم است.
در حقوق انگلیس،اجاره به شرط تملیک تا حد زیادی شبیه بیع شده است.در عمل، مقصود از عقد اجاره به شرط تملیک ،در نهایت، بیع کالا است14.
در حقوق انگلیس،عقد بیع تعریف مشخصی دارد. حتی اگر توافق شود که مالکیت کالا تا زمان معینی- مثلا ًتا زمانی که همه ی اقساط پرداخت گردد- منتقل نشده و برای بایع حفظ شود نیز بیع محسوب می گردد. از طرف دیگر اجاره به شرط تملیک اجاره دادن کالا با اختیار خرید آن است که ممکن است این اختیار اعمال شود یا نشود و فقط زمانی که این اختیار اعمال شد، قرارداد بیع محقق می گردد. این دو قرارداد شباهتهایی دارند که با لحاظ سه نکته روشن می گردند.
الف-همانطور که قبلاً گفته شد هدف از قرارداد اجاره به شرط تملیک تقریباً در نهایت بیع است.
ب- مبلغی که مستأجر باید بر اساس قرارداد بپردازد، در واقع بسیار زیادتر از مقداری است که اگر به واقع مال را اجاره می کرد ملزم به پرداخت می بود.
ج- قیمتی که براساس آن مستأجر اختیار خرید کالا را دارد، غالباً فقط اسمی است و در واقع در عمل، مبلغ واقعی (ثمن) نیست.15
از جهتی اغلب قراردادهای اجاره به شرط تملیک از بیع کالا متمایز است. در اجاره به شرط تملیک و خصوصاً در معاملات ماشین آلات غالباً به جای دو طرف، سه طرف قرارداد وجود دارد. چون بسیاری از خرده فروشان علاقه ای ندارند که خودشان به عنوان سرمایه گذار و تأمین کننده ی اعتبار مالی برای مصرف کنندگان باشند. در نتیجه معامله به شرط تملیک غالباً شامل اولاً: یک بیع است که بر اساس آن یک خرده فروش، کالایی را به یک شرکت سرمایه گذاری می فروشد و ثانیاً:یک قرارداد اجاره به شرط تملیک است که وفق آن شرکت سرمایه گذاری،کالارا براساس اجاره به شرط تملیک به خریدار واگذار می نماید.16
با وجود این به جهت پاره ای ایرادات -که در بند 10 مبحث اشکالات به تفصیل بیان شده است-امروزه در حقوق انگلیس قانون 1979 در ارتباط با بیع مشروط در مورد اجاره به شرط تملیک، اعمال می گردد و می توان گفت که از جهات مختلف در حال حاضر تفاوت مهمی بین فروش اقساطی و قرارداد اجاره به شرط تملیک وجود ندارد.
3- برخی در تعریف اجاره به شرط تملیک گفته اند:قرارداد اجاره به شرط تملیک عبارت است از:” تهیه و واگذاری اموال منقول و غیرمنقول توسط موجر (مالک یا بانک) از طریق انعقاد قرارداد اجاره برای مدت معین، مشروط براینکه مستأجر در صورت عمل به شرایط مندرج در متن قرارداد، مالک اموال منقول یا غیر منقول مورد اجاره در پایان مدت اجاره گردد17″.
در این تعریف ظاهراً نظر به شرط تبعی نتیجه، معلق به انجام تعهدات قراردادی است. چون با عمل به شرایط عقد، مستأجر مالک اموال می گردد و نیاز به انجام عمل حقوقی یک یا دو جانبه نیست.
4- برخی از حقوق دانان عرب گفته اند :تأجیر منتهی به تملیک اصطلاح معاصر است و سابقه ای در فقه ندارد. این اصطلاح مرکب از دو کلمه 1- تأجیر و 2- تملیک است.
تملیک در لغت، دیگری را مالک شئی ساختن است . در اصطلاح از معنی لغوی دور نیفتاده است.تملیک ممکن است نسبت به عین یا منفعت و به عوض یا بدون عوض باشد.
اجاره ی منتهی به تملیک مرکب از دو کلمه است، تملیک منفعت از عین معلوم،در مدت معلوم و تبعاًتملیک عین است.تملیک منفعت اجاره است و تملیک عین به تبع آن می تواند هر یک از عقود تملیکی از جمله بیع(هبه،صلح و….) باشد. این اجاره منتهی به تملیک است18.
در پاسخ به سؤالی که بانک اسلامی از مجمع فقه اسلامی در خصوص اجاره به شرط تملیک نموده ، آمده است که: این عقد همان عقد اجاره است که در ضمن آن شرط شده است که موجر باید عین مستأجره را بعد از پرداخت تمام اقساط اجرت به مستأجر هبه نماید19.
در این تعریف تملیک به صورت شرط فعل حقوقی فرعی و تبعی ضمن عقد است و برابر آن موجر متعهد می گردد با انجام تعهدات مستأجر مال را به او هبه یعنی مجاناً تملیک نماید. از این دیدگاه لفظ تملیک در کنار اجاره ،با پرداخت اقساط مال الاجاره و اینکه احتمالاً تعهد دیگری بر عهده ی مستأجر نمی ماند، منصرف به هبه و تملیک مجانی است.
لازم به ذکر است که با فراهم شدن زمینه انتقال مالکیت، مستأجر می تواند به عقودتملیکی متعدد مالک شود.به سخن دیگر تملیک منحصر به هبه نیست.در نتیحه، ممکن است بنا به نظر برخی تملیک با بیع یا صلح صورت گیرد.بنا بر این دیدگاه،پرسش این خواهد بود که آیا در این حالات لازم است مثلاً صیغه بیع جاری شود و ثمنی بر اساس ارزش مال در پایان مدت اجاره و با توجه به استهلاک وارد بر آن تعیین گردد. و خریدار علاوه بر پرداخت تمام اقساط اجاره بها، مبلغی بعنوان ثمن نیز تأدیه کند تا مالک گردد؟ این حالت یکی از حالات محتمل است و در عمل نیز گاهی مورد توافق قرار می گیرد.
علاوه بر این ممکن است که طرفین توافق نمایند که در پایان مدت اجاره و پرداخت تمام اقساط، موجر مال را به مستأجر بصورت مجانی هبه و تملیک کند .در این حالت پرسش این است که اگر توافق به هبه در پایان اجاره و پرداخت اقساط شود آیا این تعهد الزام آور است . ظاهراً می توان گفت شرط ضمن عقد لازم اجاره است و می تواند به صورت شرط فعل یا شرط نتیجه معلق به پرداخت اقساط تلقی گردد.بنا به نظر مذکور، این حالت نیز یکی از حالات محتمل است و در عمل نیز مبتلا به است و مجتمع فقه اسلامی، تأجیر منتهی به تملیک را به این معنی حمل نموده است. یعنی عبارات رایج و متداول را که با پرداخت اقساط، مستأجر ، مالک خواهد شد، به معنی تملیک مجانی تلقی و آنرا هبه محسوب داشته است.
با وجود این باید توجه داشت، این بیان در صورتی مطابق با واقع خواهد بود که در واقع عقد اجاره ای با مال الاجاره واقعی و عادلانه منعقد گردد و قصد موجر این باشد که در پایان اجاره مال را مجانی به مستأجر خوش حساب و پایبند به تعهدات، هبه و تملیک کند. درحالیکه واقع امر غیر از این است.
در واقع مبلغ مال الاجاره بسیار بیشتر از مال الاجاره واقعی و عادلانه است و از همان ابتدا ثمن در اقساط مستتر و بخشی از ثمن در هریک از اقساط لحاظ می گردد. از این رو توصیف عقد اجاره به شرط تملیکهای رایج در همه ی صور آن،صرفاً به اجاره و هبه، با واقع و قصد واقعی طرفین همواره وکاملاً منطبق نیست.
5- در حقوق مصر، برابر بند 4 ماده 430 ق.م. کلیه ی احکام 3 بند قبلی(مربوط به بیع اقساطی معلق که در آن شرط شده است انتقال مالکیت موقوف به پرداخت کل ثمن باشد) به هر بیعی ولو اینکه متعاقدین آنرا اجاره نامیده باشند،تسری می یابد20.
بنا بر این، برخی از حقوقدانان مصری بحث اجاره به شرط تملیک را تحت عنوان “الایجار الساتر للبیع”آورده اند. از این رو، اجاره به شرط تملیک ، عقد بیعى است که پوشش اجاره دارد21. بنا بر این نظر ،اجاره ی ساتر بیع با اجاره ی توأم با وعده ی بیع ماهیت متفاوت دارند.قانون مدنی حالت اول را مشمول مقررات بیع اقساطی دانسته است. اما حالت دوم عقد اجاره ای است که در ضمن آن وعده ی یکجانبه به بیع از سوی موجر صورت گرفته است . و در خلال اجاره، هر زمانی که مستأجر راغب باشد، می تواند با پرداخت ثمن مال، در وضعیتی که هست،مالک مال گردد.ولی آنچه پیش از آن پرداخته است مال الاجاره بوده و تا وقوع بیع ، عقد فی مابین، اجاره ی محض همراه با وعده ی یکجانبه به بیع است22.
به بیان دیگر، در حقوق مصر، با توجه به معاملاتی که در عمل انجام می گیرد،اجاره به شرط تملیک تحت دو عنوان بیع ایجاری و اجاره توأم با وعده به بیع مطرح است.این دو عقد، به نظر برخی23، اغلب اجاره محسوب می شود تا بیع و تحلیل آنها به دشواری صورت می گیرد و انگیزه انعقاد این عقود عبارت است از :
1- ایجاد نوعی تضمین از طریق حفظ مالکیت
2- همچنین برخورداری از حمایت جزائی، در صورتی که مستأجر قبل از پرداخت اقساط و تملک آن، اقدام به تصرفات حقوقی یا مادی خارج از اختیارات ناشی از قرارداد، در مورد معامله نماید.
برخی در حقوق مصر(سعد، الدکتور نبیل ابراهیم ،ب، 1997 ،ص 219) برای هریک از این دو عقد، از نظر خودتعریف مناسبی ارائه داده اند:
یک-عقد بیع ایجاری: از این دیدگاه، عقد بیعی است که به مقتضای آن نقل مالکیت در خلال مدت معین ، مؤجل است و در این مدت، موجد رابطه حقوقی اجاره، بین بایع-موجر و مشتری-مستأجر است.در مورد این تعریف، لازم به ذکر است که نقل ملکیت در خلال مدت معین، به صورت شرط تعلیقی خواهد بود نه شرط فاسخ یا اجل تعلیقی24- و معلق به پرداخت اقساط اجاره است.
دو-عقد اجاره همراه با وعده به بیع:از این دیدگاه25، این عقد از عقد بیع ایجاری رایج تر است و در واقع متضمن دو عقد است.
الف) عقد اجاره ای است که توام با وعده به بیع به مفهوم سنتی آن است. مدت این اجاره غالباً از 18 ماه تا دو سال همراه با پرداخت اجاره بها است. معمولاً میزان آن از اجاره بهای معمول در بازار اجاره آن مال، بالاتر است . جزئی از این اجاره بها در صورتی که به تمام و کمال پرداخت شود، مختص پرداخت قسمتی از ثمن بیع است.
این قسمت از اقساط ، بسیار متنوع و بین 20 تا 75 درصد اجاره بهای واقعی در نوسان است. مازاد بر درصدی که مربوط به ثمن است، بابت اجاره عادی پرداخت می شود . در مورد التزامات موجر و مستأجر،لازم به ذکر است که، معمولاً مستأجر ملتزم به تأدیه پیش پرداخت و مسامحتاً ودیعه ای برای تضمین پرداخت اجرت در خلال مدت اجاره می شود26.
ب) وعده یکجانبه به بیع، این وعده از حیث اوصاف عمومی با مفهوم سنتی آن اختلاف ندارد و همراه با تأدیه ی پیش پرداختی که معمولاً بین 5 تا 10 درصد از ثمن است، صورت می گیرد.این پیش پرداخت در صورتی که مستأجر اقدام به قبول وعده یکجانبه به بیع ننماید، متعلق حق بایع خواهد شد. این پیش پرداخت محل جبران خسارت عدم اقدام به تصرف حقوقی27 در خلال مدت وعده است28.
میزان ثمن مطابق قرارداد معین و تا تاریخ تحقق بیع (قبول وعده یکجانبه به بیع) تأدیه می گردد. در پایان مدت اجاره که زمان قبول وعده به بیع نیز می باشد، زمینه قبول عقد بیع فراهم می شود.
از آنجا که اقساط اجاره بها ،شامل قسمتی از ثمن نیز بوده است با پرداخت اقساط، در واقع ثمن هم تأدیه می گردد. وقتی زمینه ی قبول بیع فراهم گردد،سپرده ی تضمین پرداخت اجرت که به صورت پیش پرداخت در ابتدا تأدیه می شود، نیز بخشی از ثمن محسوب خواهد شد.
به نظر برخی ،در عمل، مضمون این عقود بسیار متنوع است و طبیعت آن در واقع متوقف بر مبالغ اجرت و اقساط قرارداد است. اینکه جزئی از اجرت شامل تأدیه ثمن باشد یا نه طبیعت آن را متفاوت می کند. همینطور به حسب اینکه مبلغی به عنوان پیش پرداخت در وعده به بیع باشد یا نباشد تفاوتهایی را ایجاد می کند و به حسب اینکه در صورت عدم اظهار رغبت در خرید از سوی مستأجر تمام یا بعض از پیش پرداخت، بعنوان خسارت در نظر گرفته می شود یا نه موجب تنوع در قراردادها است. ممکن است به تبع هریک از این امور، عقد را اجاره یا بیع محض، به حسب توافقات طرفین تعبیر کنیم29.
6-از نظر حقوقدانان اداره ی حقوقی قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران: اجاره به شرط تملیک از لحاظ قضایی عبارت است از شرط بیع در ضمن عقد اجاره که با پرداخت تمام اقساط، مستأجر ( مشروط له) مالک عین مستأجره شود30.
در این تعریف، تملیک منصرف به بیع است و بیع شرط ضمن عقد اجاره تلقی شده است و در نتیجه شرطی تبعی و فرعی است و با پرداخت اقساط، مشروط له مالک می گردد و نیاز به انجام عمل حقوقی یک یا دو جانبه نیست.ظاهراً این شرط ضمن عقد، شرط نتیجه ی بیع(نه انعقاد دو عقد بیع و اجاره ) یعنی تملیک است. و نتیحه ی بیع، معلق بر پرداخت اقساط است.سوال این است که آیا دراین تعریف اقساط پرداختی باید دو صفت اجاره بها و ثمن را بخود بگیرند؟ چون در غیر این صورت بیع بدون ثمن و باطل خواهد بود. این دیدگاه، توضیح نداده است که بعد از اتمام قرارداد و با انجام تعهدات مستأجر، موجر عین موضوع اجاره را در مقابل عوض (ثمن جدید) به مستأجر می فروشد و یا به صورت مجانی31 به وی تملیک می کند. در فرضی که تملیک را از طریق بیع بدانیم مستلزم وجود ثمن است و بیع بی ثمن باطل است. حال اگر گفته شود طرفین توافق می نمایند با انجام کامل تعهدات از سوی مستأجر همان اجاره بها تبدیل به ثمن شود، اشکال مطرح این است که این تغییر وصف در حقوق سابقه ی مأنوسی ندارد.در عمل اقساط مورد نظر بر اساس ثمن مورد معامله و سودی که بنا بر مدت پرداخت به آن تعلق می گیرد،تعیین می شود و اقساط از جهتی از سوی طرفین،اجاره بها محسوب می شود.بدین معنی که اگر اقساط به طور مرتب پرداخت نشود و عقد منتهی به انتقال مالکیت عین نگردد،آنچه تأدیه شده است اجاره بها تلقی خواهد شد. در هر حال در محل خود تلاش خواهیم کرد پاسخ این سوال و راهکار مناسب را ارائه نماییم.
7- تعریف اجاره به شرط تملیک در مقررات موضوعه ی ایران، در ماده یک آیین‌نامه موقت اجرایى اجاره به شرط تملیک مصوب 26/8/1361 شوراى پول و اعتبار با این عبارت بیان شده است که: “اجاره به شرط تملیک عقد اجاره‌اى است که در آن شرط شده است، مستأجر در پایان مدت اجاره، عین مستأجره را در صورت عمل به شرایط قرارداد مالک گردد”.
ظاهراً تعریف آیین نامه حاکی از این است که شرط از نوع نتیجه و معلق است.چون مستأجر در صورت عمل به شرایط مندرج در قرارداد، عین مستأجره را مالک می‌شود و این انتقال مالکیت خود به خود و به نفس اشتراط و معلق بر انجام تعهدات مستأجرحاصل می‌گردد. با وجود این ،وجه دیگر این است که شرط تملیک، شرط فعل تلقی گردد و نه شرط نتیجه، بدین معنا که بانک متعهد است که در پایان مدت اجاره، مالکیت مورد اجاره را به مشترى منتقل کند. در این حالت، در عقد اجاره به شرط تملیک، رابطه بین مشترى و بانک رابطه استیجارى با شرط فعل تبعی خواهد بود.
اگر شرط مندرج در قرارداد را تنها شرط فعل قلمداد کنیم، بدیهى است که ایفاى کلیه تعهدات از جانب مستأجر تنها براى او حقی ایجاد میکند که این حق به معنی تعهد لازم الوفای بانک به انتقال عین مستأجره به مشتری است.
اصطلاح عقد اجاره به شرط تملیک در مواد 10 و 12 و بند 6 ماده 20 قانون عملیات بانکى بدون ربا نیز به کار رفته است.اما در این قانون-برخلاف آیین نامه- تعریف صریحى از این عقد ارائه نشده است .
8-در قانون اعتبارات مصرفى فرانسه، اجاره به شرط تملیک قراردادى است که در آن اجاره دهنده، عین مستأجره را در اختیار مستأجر قرار می‌دهد و تعهد می‌کند که در زمان اجراى قرارداد و در صورت پرداخت کامل اقساط یا در پایان آن، به دلخواه مستأجر، مالکیت را به او منتقل نماید و در مقابل، مستأجر متعهد می‌شود که اقساط اجاره‌بها را در سررسیدهاى مقرر به موجر بپردازد32.
در این تعریف ظاهراً موجر باید متعهد گردد در زمان اجرای قرارداد، چنانچه مستأجر آمادگی پرداخت کامل اقساط را به صورت یکجا داشته باشد، تأدیه را قبول نماید و مالکیت را به او منتقل کند. به سخن دیگر انتقال مالکیت با عمل حقوقی که موجر یک طرف آن است، محقق می گردد.این عبارت منصرف به شرط فعل مثبت حقوقی است.در این تعریف ابهامی وجود دارد. به این معنی که وقتی این قرارداد از قراردادهای اعتباری تلقی شود،با دادن اعتبار معمولاً مبلغی بیش از ارزش نقدی کالا به عنوان بهره محاسبه و بر اقساط افزوده می شود.حال اگر مستأجر حاضر به پرداخت یکجای تمام یا بخشی از بدهی شود، ضمن این که موجر ملزم به قبول است،لازم است بهره ی مربوط را نیز کسر نماید. شایسته است قانونگذاران به چنین حمایتی از مصرف کننده توجه و چنین التزامی را برای موجر مقرر نمایند.
با توجه به مطالبی که در مورد این عقد مطرح شده است، می توان گفت بسته به توافق طرفین یا قوانین کشورهای مختلف، عقد منعقده ممکن است ، اجاره، بیع، اجاره ی توأم با وعده ی به بیع، اجاره ی با شرط تبعی فعل به تملیک،اجاره ی با شرط نتیجه تملیک یاحتی اجاره ی به شرط تملیک عقدی مقید و معلق بر پرداخت اقساط باشد. که در مباحث بعدی(بررسی اشکالات و ماهیت این عقد و انواع شرط در این عقد) روشن خواهد شد.

در این سایت فقط تکه هایی از این مطلب با شماره بندی انتهای صفحه درج می شود که ممکن است هنگام انتقال از فایل ورد به داخل سایت کلمات به هم بریزد یا شکل ها درج نشود

شما می توانید تکه های دیگری از این مطلب را با جستجو در همین سایت بخوانید

ولی برای دانلود فایل اصلی با فرمت ورد حاوی تمامی قسمت ها با منابع کامل

اینجا کلیک کنید

دسته بندی : پایان نامه ها

پاسخ دهید